Bauabnahme
Was ist eine Abnahme?
Bau- und Bauträgerverträge sind sogenannte Werkverträge. Diese zeichnen sich, wie der Name bereits vermuten läßt, dadurch aus, daß beispielsweise der beauftragte Bauunternehmer die Erstellung eines bestimmten Werkes, z.B. den Bau eines Wohngebäudes, verspricht. Gemäß § 633 BGB ist er dazu verpflichtet, das vereinbarte Werk frei von Mängeln herzustellen und dem Besteller, also dem Bauherrn, zu verschaffen. Der Bauherr auf der anderen Seite ist „[…] verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist.“ (§ 640 Abs. 1 BGB). Bevor er dies tut, hat er während des Abnahmetermins somit die Möglichkeit, die vom Unternehmer erbrachte Leistung bzw. das von ihm erstellte Werk auf dessen vertragsgemäße Beschaffenheit und Mangelfreiheit zu prüfen.
Folgen der Abnahme
Die Abnahme ist aus juristischer Sicht ein entscheidendes Ereignis. Mit ihr treten verschiedene weitreichende Rechtsfolgen ein:
1. Fälligkeit der Vergütung
Der Bauunternehmer hat das geschuldete Werk erstellt und somit seine Hauptvertragspflicht erfüllt. Somit wird die Vergütung seiner erbrachten Leistung fällig. Die Vergütung des Unternehmers ist neben der Abnahme des Werkes die Hauptvertragspflicht des Bestellers bzw. des Bauherrn.
2. Verjährung der Mängelansprüche
Der Unternehmer übernimmt im Falle der Erstellung eines Bauwerks gemäß § 634a BGB für fünf Jahre die Gewährleistung für das von ihm erstellte Werk. In diesem Zeitraum hat der Bauherr Anspruch auf die Beseitigung etwaiger auftretender Mängel durch den Unternehmer. Der Dieser Anspruch verjährt nach Ablauf von 5 Jahren. Die Abnahme markiert den Beginn der Verjährungsfrist.
3. Rechtsverlust bei fehlendem Vorbehalt
Weist das Werk Mängel auf, hat der Bauherr verschiedene Mängelansprüche. Dazu zählen das Recht auf Mängelbeseitigung und das Recht auf Minderung der Vergütung. Voraussetzung hierfür ist jedoch der Vorbehalt dieser Mängel. Unterläßt der Bauherr bei der Abnahme den Vorbehalt ihm bekannter Mängel, droht der Verlust seiner Mängelansprüche. Die Vorbehaltserklärung muß während der Abnahme erfolgen.
4. Umkehr der Beweislast
Bis zur Abnahme liegt die Beweislast dafür, daß das Werk mangelfrei ist, bei dem Bauunternehmer. Mit der Abnahme kommt es jedoch zur Beweislastumkehr, wonach der Bauherr beweisen müßte, daß die Bauleistung nicht mangelfrei und nicht vertragsgemäß war.
5. Übergang der Vergütungs- und Leistungsgefahr
Vor der Abnahme trägt der Bauunternehmer die Gefahr, sein Werk bei Beschädigung, Zerstörung oder Verlust neu herstellen zu müssen (Leistungsgefahr) und für die Neuherstellung nicht vergütet zu werden (Vergütungsgefahr). Mit der Abnahme gehen sowohl die Leistungs- als auch die Vergütungsgefahr auf den Bauherrn über.
Beratung und Unterstützung während der Abnahme
Da es sich bei der Abnahme, wie bereits beschrieben, um ein außerordentlich wichtiges Ereignis mit erheblichen Rechtsfolgen im Rahmen eines Bau- bzw. Bauträgervertrages handelt, ist insbesondere dem privaten Bauherrn dringend anzuraten, für die Durchführung der Abnahme die Sachkunde, Expertise und fachliche Beratung von Architekten oder Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen. In Vorbereitung auf die so wichtige Abnahme vereinbare ich gerne mit Ihnen einen gemeinsamen Begehungstermin, um etwaige bauliche Beanstandungen in ruhiger Atmosphäre festzustellen und mit Ihnen bereits im Vorfeld zu besprechen. Dies reduziert den Druck, den einen oder anderen Mangel während der Abnahme vielleicht zu übersehen und ggf. nicht anzusprechen. Ferner kann die auf diese Weise gut vorbereitete und vorabgestimmte Abnahme zügig und sicher durchgeführt werden. Während der Abnahme begleite und berate ich Sie in allen bautechnischen Belangen und vertrete Ihre Interessen gegenüber dem Bauunternehmer.